VvE en Schade

In dit derde artikel in de vierdelige reeks over appartementsrechten en verzekeringen worden de meest voorkomende brandverzekeringsvormen beschreven. Ook worden complicaties die bij de schadebehandeling vaak voorkomen, aan de orde gesteld. 

Brandverzekering voor het gehele appartementsgebouw

De wettelijke regeling zorgt samen met de bepalingen in het Modelreglement 1992 voor volledige bescherming van het belang van de (gezamenlijke) appartementseigenaars. De verplichting tot het verzekeren van het gehele appartementsgebouw tegen brand en andere belangrijke gevaren en de bepalingen ten aanzien van de aanwending van verzekeringspenningen, in principe tot herstel van het gebouw, dragen hiertoe bij. Als de verzekeringsplicht wordt nagekomen, komt de volgende brandverzekering tot stand:

-  Op naam van de Vereniging van Eigenaars of V.v.E. gevolgd door de ligging van het gebouw;

-  Met als risicoadres de adresaanduiding van het gehele gebouw;

-  De herbouwwaarde van het gehele gebouw;

-  Met minimale dekking tegen brand/ontploffing/storm/water; en

-  De appartementsclausule.

Doordat de vereniging van eigenaars de verzekering heeft afgesloten, zijn alle rechtsopvolgers van appartementseigenaars (bijvoorbeeld bij verkoop of vererving) automatisch gebonden aan de verzekeringsovereenkomst. In spiegelbeeld krijgt een rechtsopvolger ook de door de vorige appartementseigenaar verkregen rechten, waaronder te verstaan die uit de verzekeringsovereenkomst. Na het afsluiten van een gezamenlijke verzekering zullen er dan ook geen problemen ontstaan, behalve in het geval de vereniging weer zou inslapen. In geval van schade zal, na constatering dat de dekking voldoende is, de door de verzekeraar verschuldigde uitkering worden vastgesteld aan de hand van de vastgestelde schade en herbouwwaarde van het gehele appartementsgebouw (dit laatste in verband met controle van de verzekerde som). De verzekeringspenningen zullen tot en met Euro 11.345,-- worden uitgekeerd aan de vereniging van eigenaars ten behoeve van de gezamenlijke eigenaars. Bij uitkering boven dit bedrag zijn door de voorzitter gewaarmerkte notulen van de vergadering van eigenaars noodzakelijk. Uit de desbetreffende notulen moet blijken hoe de uitkering kan geschieden.

Brandverzekering voor een aandeel in het gebouw

In het tweede deel werd reeds vermeld dat voor situaties, waarbij sprake is van een slapende vereniging van eigenaars, verzekeraars een uniforme verzekeringsconstructie hanteren, waardoor een individuele appartementseigenaar zoveel mogelijk zijn belang veilig kan stellen. De voormalige Vereniging van Brand-assuradeuren heeft in 1983 verzekeraars geadviseerd de clausule Appartementsrecht (zie onder) in de polissen voor verzekering van appartementsrechten op te nemen.

Clausule Individueel Appartementsrecht

    1.  De maatschappij zal in evenredigheid van de verzekerde som tot de totale waarde van het gebouw de ...........schade (hierna te noemen; juridische schade) aan het gebouw vergoeden, voor zover verzekerde deze verplicht is mede te dragen uit hoofde van zijn deelname in het gehele gebouw. Gaat de verschuldigde uitkering een bedrag van Euro 11.345,-- te boven dan geschiedt de uitkering op de wijze die bepaald wordt door alle appartementsgerechtigden van het gebouw.

    2.  Daarnaast zal de maatschappij verzekerde in evenredigheid van de verzekerde som tot de waarde van zijn appartementsrecht de schade (hierna te noemen gebruikersschade) vergoeden aan die gedeelten van het gebouw waarvan verzekerde het uitsluitend recht van gebruik heeft, een en ander voor zover niet reeds gedekt onder 1. of op andere wijze vergoed en mits hiervoor bedoelde gedeelten van het gebouw herbouwd of hersteld worden.

    3.  De gebruikersschade wordt vastgesteld op de schade van het appartement waarvan verzekerde het recht van gebruik heeft, onder aftrek van het voor dat appartement ' beschikbare' deel van de totale juridische schade-uitkering aan de gezamenlijke eigenaren uit hoofde van door deze gesloten verzekeringen.

Het hiervoor bedoelde 'beschikbare' deel wordt bepaald door het totaal aan juridische uitkeringen in verhouding van de schade aan de verschillende appartementen aan elk zodanig appartement toe te rekenen.

    4.  Door uitkering overeenkomstig de voorwaarden van deze polis zal de maatschappij tegenover alle appartementsgerechtigden volledig zijn gekweten.

Met de clausule Individueel Appartementsrecht bestaat de verzekering uit twee dekkingen:

    1.  Dekking tegen juridische schade aan het gehele gebouw in evenredigheid van de verzekerde som tot de totale waarde van het appartementsgebouw, doch maximaal het aandeel van de appartementseigenaar in het gebouw; en

    2.  Dekking tegen schade aan die gedeelten van het gebouw waarvan verzekerde het uitsluitend recht van gebruik heeft, een en ander voor zover niet reeds vergoed onder de juridische schade-uitkering of op andere wijze (te noemen gebruikersschade).

De onder 2 genoemde dekking houdt in dat als een verzekerde door het niet of onvoldoende verzekerd zijn van mede-eigenaars een tekort heeft om zijn appartement te herstellen, hij dit tekort krijgt uitgekeerd. dit natuurlijk op voorwaarde dat er geen sprake is van onderverzekering. In de clausule Individueel Appartementsrecht is niet de bepaling opgenomen ter bescherming tegen daden of verzuim van mede-eigenaars, zoals het geval is bij de Appartementsclausule. Dit ligt ook niet voor de hand, omdat niet de vereniging van eigenaars de verzekeringnemer is, maar de betrokken appartementseigenaar. Als deze als contractant een daad of verzuim pleegt die een beroep op ongehoudenheid van de verzekeraar tot uitkering rechtvaardigt, zal dit beroep mogelijk (moeten) zijn. De brandverzekering ziet er in dat geval als volgt uit:

    1.  Op naam van de desbetreffende appartementseigenaar;

    2.  Met als risicoadres de adresaanduiding van het gehele gebouw;

    3.  De verzekerde som, zijnde het aandeel van de appartementseigenaar in de herbouwwaarde van het gehele gebouw, vermeerderd met de herbouwwaarde van de eventueel aanwezige door hem aangebrachte veranderingen; en

    4.  De clausule Individueel Appartementsrecht.

Bij schade aan het appartementsgebouw, al dan niet (tevens) aan het door de verzekeringnemer in gebruik zijnde appartement, zal de verschuldigde uitkering worden vastgesteld aan de hand van:

     1.  De vastgestelde schade aan het gehele gebouw;

     2. De vastgestelde schade aan het appartement dat in gebruik is bij de verzekeringnemer;

     3. De vastgestelde herbouwwaarde van het gehele gebouw (in verband met de breuk verzekerde som/ herbouwwaarde tot maximaal het in de splitsingsakte genoemde breukdeel van verzekeringnemer); en

     4. De kopie-splitsingsakte, die de verzekeringnemer in de meest gevallen bij de overdracht in zijn bezit heeft gekregen en anders bij het Kadaster opvraagbaar is.

Juridische schade kan tot en met Euro 11.345,-- aan de verzekeringnemer of zijn hypothecair financier worden uitgekeerd. Hogere uitkeringen aan juridische schade geschieden op de wijze te bepalen door de vergadering van eigenaars, In eerste instantie wordt het aandeel (breukdeel) in de schade vergoed. De verzekeringnemer moet vervolgens bij de andere appartementseigenaars dan wel via hen bij hun verzekeraars aankloppen voor de overige schade in het door hem gebruikte appartement. Volgens de bepaling in de clausule Individueel Appartementsrecht za de eventueel uit te keren gebruikersschade namelijk pas berekend kunnen worden als het totaal van de juridische schade-uitkeringen uit hoofde van de diverse verzekeringen bekend is.

Brandverzekering voor een aandeel in het gebouw (oud)

Voor invoering van de hierboven genoemde clausule Individueel Appartementsrecht was sprake van een gekunstelde individuele verzekering voor uitsluitend de juridische schade. deze verzekeringsvorm wordt voor nieuwe verzekeringen in principe niet meer door verzekeraars gehanteerd. De brandpolis werd dan niet als hierboven met de clausule Individueel Appartementsrecht opgemaakt maar met de 'gewone' Appartementsclausule. Door deze constructie is in feite sprake van co-assurantie, wat tot uitdrukking kwam door clausules als  'De in de polis genoemde verzekerde treedt tevens op namens de andere belanghebbenden'. deze verzekering loopt in gemeenschap met polisnummer(s) en/of . 'de meerdere waarde is al dan niet elders verzekerd'. In geval van schade wordt de uitkering vastgesteld aan de hand van:

   1.  De vastgestelde schade aan het gehele gebouw;

   2.  De vastgestelde herbouwwaarde van het gehele gebouw (in verband met de breuk verzekerde som/herbouwwaarde; en

   3.  De kopie splitsingsakte ( in verband met de vaststelling van het breukdeel).

Een uitkering tot en net Euro 11.345,-- vindt plaats aan de verzekeringnemer of zijn hypothecaire financier. Hogere uitkeringen geschieden op de wijze te bepalen door de vergadering van eigenaars. Uit de door de voorzitter gewaarmerkte notulen moet blijken hoe de uitkering kan geschieden. Als (tijdig) beleggen van een vergadering problemen geeft, kan worden volstaan met een door alle appartementseigenaars ondertekende onderhandse akte. Ook bij deze verzekeringsvorm wordt slechts een aandeel in de schade vergoed en dient de verzekeringnemer bij de nadere eigenaars dan wel via hen bij hun verzekeraars aan te kloppen voor de schade aan het door hem gebruikte appartement, waarbij verzekeraars hem van dienst kunnen zijn met een verklaring en/of kopie van het schadedossier ten behoeve van andere verzekeraars. Er kan overigens een vreemde situatie ontstaan als een andere appartementseigenaar onverzekerd is en deze tevens schade aan 'zijn' appartement heeft. Het juridische aandeel in de schade van de onverzekerde appartementseigenaar zal namelijk aan hem worden uitgekeerd door de verzekeraar van de verzekerde appartementseigenaar , terwijl deze laatste geen verzekeringsuitkering hoeft te verwachten voor zijn eigen schade. De betrokken onverzekerde appartementseigenaar blijft uiteraard wel tot bijdrage gehouden volgens het Modelreglement 1992, maar het spreekt voor zich dat verhaal halen in deze gevallen problematisch kan zijn.

Aanvullende brandverzekering voor een aandeel in het gebouw

Volgens het Modelreglement 1992 moet het gebouw tenminste tegen water-, storm-, brand-, en ontploffingsschade worden verzekerd. Als de gezamenlijke verzekering conform de minimumeis wordt gesloten, kan de betrokken appartementseigenaar een verdergaande dekking afsluiten voor zijn aandeel. de polis wordt opgemaakt als een polis met de clausule Individueel Appartementsrecht, maar er wordt dan rekening gehouden met een doorlopende co-assurantie of op de polis wordt de elders lopende dekking uitgesloten.

Brandverzekering voor aangebrachte veranderingen

Een appartementseigenaar mag veranderingen aanbrengen in gedeelten die bestemd zijn om als afzonderlijk door hem te worden gebruikt. Hij moet dan het bestuur onverwijld inlichten. De vereniging van eigenaars zal dan een aanvullende verzekering sluiten. Als deze wettelijke regeling onverhoopt niet kan of wordt nageleefd, kunnen de aangebrachte veranderingen als verhoging van de verzekerde som van de individuele verzekering worden gedekt of op een aparte verzekering. de pols kan bij de laatste variant de volgende inhoud hebben:

   1. Op naam van de desbetreffende appartementseigenaar;

   2. Met als risicoadres het huisnummer van het desbetreffende appartement;

   3. De herbouwwaarde van de aangebrachte verbeteringen als verzekerde som; en

   4. Een risico-omschrijving in de trant van 'Verzekerd zijn de voor rekening van de verzekerde aangebrachte veranderingen aan het bij hem in gebruik zijnde gedeelte van het omschreven gebouw. Schade-uitkering zal slechts geschieden indien door een bij deze verzekering gedekte gebeurtenis de aangebrachte veranderingen beschadigd worden en voor zover de andere appartementseigenaars niet bijdragen in de kosten van het herstel'.

Met deze verzekeringsconstructie is het gebruiksbelang van de veranderingen verzekerd, waardoor de appartementseigenaar bij schade aan de aangebrachte veranderingen geen problemen ondervindt. Bij een eventuele schade zal de schaden aan de aangebrachte veranderingen worden vastgesteld tezamen met de herbouwwaarde van de aangebrachte veranderingen (dit laatste in verband met controle van de verzekerde som). Als de schade onder de polisdekking valt, er geen sprake is van onderverzekering en als andere appartementseigenaars niet bijdragen in het herstel, kan tot volledige uitkering aan de verzekeringnemer worden overgegaan.

Niet correcte polissen

Voor invoering van de clausule Individueel Appartementsrecht zijn vaak polissen afgegeven zonder deze clausule met als verzekerd object het door verzekeringnemer gebruikte appartement. Aangezien met deze constructie het gebruikersbelang is verzekerd, zal de appartementseigenaar bij schade in uitsluitend  'zijn' appartement geen problemen ondervinden. Hij krijgt verzekeringspenningen om de gehele schade te kunnen herstellen. In 1986 stelde het Hof Amsterdam vast dat de verzekeringnemer in principe wordt geacht de verzekering voor zichzelf ( en niet mede ten behoeve van de vereniging van eigenaars) ter dekking van zijn gebruikersbelang (en niet slechts zijn eigenaarsbelang) te hebben gesloten. Schade aan andere appartementen en gemeenschappelijke ruimten is dan ook in het licht van dit arrest van het Hof niet meeverzekerd. deze uitspraak is later bevestigd door de Raad van Toezicht Verzekeringen (nr2000/101Br). Hier was een Appartement/portiekwoning verzekerd zonder dat de clausule Individueel Appartementsrecht of de Appartementenclausule van toepassing was. De desbetreffende verzekeraar stond op het standpunt dat bedoeld was slechts de gebruikersschade te dekken en niet (ook) de juridische schade. Dit werd bevestigd door een speciale regeling in het onderhavige Algemeen Reglement die afwijkt van de bepalingen in het Modelreglement. De afwijkende regeling kwam er in het kort op neer dat het risico van schade in het appartement voor rekening was van de eigenaar van dat appartement.  De Raad van Toezicht oordeelde dan ook dat in dit geval de verzekeringnemer niet hoefde bij te dragen in de schade aan dat appartement.  In de verzekeringspraktijk wordt echter gehandeld alsof er wel een appartementenclausule is opgenomen en het gehele gebouw als object is verzekerd. Dit is in 1991 ook geadviseerd door de voormalige Vereniging van Brandassuradeuren met Brandbrief nr 81. Belangrijk is wel dat verzekeraars bij niet als appartementsverzekering opgemaakte polissen voor appartementsrechten in overleg met de verzekeringnemer de verzekering te beschouwen alsof er wel een appartementenclausule is opgenomen en het gehele gebouw als verzekerd object is opgenomen. Een verzekeringnemer die er in geval van schade, uitsluitend aan het door hem gebruikte appartement, op staat dat de volledige gebruikersschade aan hem wordt uitgekeerd, kan in lijn met de genoemde uitspraken van het Hof en de Raad van Toezicht - immers geen uitkering worden geweigerd, maar voorkomen is beter dan genezen. Verzekeraars moeten gewoon in hun aanvraagformulieren voor gebouwenverzekering expliciet de vraag stellen of er sprake is van appartementsrechten.En als deze vraag bevestigend wordt beantwoord, moet er een correcte pols worden afgegeven.

Weigerachtige appartementseigenaar(s)

Soms frustreren appartementseigenaars de schaderegeling en uitkering, uit onwetendheid of gewoon uit desinteresse. De appartementseigenaar(s) die belang heeft/hebben bij de medewerking van anderen, kan/kunnen overgaan tot het uitschrijven van een (eerste) vergadering van eigenaars. Deze convocatie gaat dan vergezeld van een agenda waarop de benoeming van een voorzitter en (een) bestuurder (s) en het benodigd besluit over de schaderegeling en/of uitkering staan. Als er niet voldoende appartementseigenaars verschijnen om een besluit te kunnen nemen, kan een tweede vergadering worden uitgeschreven, waarin wel volgens het Modelreglement 1992 met een gering aantal aanwezige appartementseigenaars besluiten kunnen worden genomen. In speciale gevallen kan zelfs de kantonrechter om een machtiging worden gevraagd die in plaats komt van de toestemming of medewerking van de andere appartementseigenaar(s). Een appartementseigenaar die schadeherstel noodzakelijk acht kan desnoods nadat de herstelwerkzaamheden zijn uitgevoerd, vervangende machtiging tot het uitvoeren van de werkzaamheden vragen.

Onderhoud of herstel

Ook weigeren verzekeraars en appartementseigenaars vaak het juridische aandeel in schade aan plafonds, behang, schilderwerk en dergelijke in het appartement van andere appartementseigenaars te vergoeden. Zij stellen zich dan op het standpunt dat herstel van genoemde zaken beschouwd dient te worden als onderhoud, zoals bedoeld in art 18 lid 1 Modelreglement 1992. Een appartementseigenaar is dienovereenkomstig verplicht bepaalde 'onderdelen' van zijn prive-gedeelte behoorlijk te onderhouden en dit geheel voor zijn rekening te nemen. Behoorlijk onderhoud is echter niet hetzelfde als noodzakelijk herstel van plotseling veroorzaakte schade.Andere appartementseigenaars dan wel hun verzekeraars dienen dan ook gewoon in de kosten van herstel bij te dragen.

Efficiente schaderegeling

Bij schaderegeling komen helaas vaak problemen voor. Vooral als appartementseigenaars individuele verzekeringen hebben gesloten.Om een uniform, correct en efficient schadeproces te bevorderen zal frequent contact dienen plaats te vinden tussen de diverse verzekeraars. Als in het beginstadium (bij de schademelding) al onderkend wordt dat er bij verschillende verzekeraars verzekeringen lopen, is het verstandig onderling af te stemmen, en bij voorkeur samen een expert te benoemen. Ook is het verstandig om voor alle partijen een contra-expert in te schakelen. De schaderegeling verloopt dan uiteraard een stuk vlotter. Het is ook van belang dat verzekeraars de verzekeringnemer en/of de verzekeringsadviseur bij de melding van een appartementsschade inlichten over de te volgen procedure. de appartementseigenaar kan er dan voor zorg dragen dat hij bij het bezoek van de expert(s)  al de nodige actie heeft ondernomen en dat hij van belang zijnde gegevens heeft verzameld (inlichten overige appartementseigenaars, opvragen polisnummers van andere verzekeraars, kopie splitsingsakte et cetera).

Het gaat dan om de volgende verzekeringgegevens:

-   Opstalverzekering van de VvE

-   Aansprakelijkheidsverzekering

-   Glasverzekering

-   Bestuurdersaansprakelijkheidsverzekering

-   Rechtsbijstandsverzekering

En van iedere afzonderlijke appartementseigenaar

-   Glasverzekering, indien niet via de VvE is geregeld

-    Inboedelverzekering

In deel 4 van Schade bij een Appartement zal het gaan over de aansprakelijkheid van de Vereniging van Eigenaars en bestuur, en risico aansprakelijkheid van appartementseigenaars als bezitter van het appartementsgebouw. Tevens worden de aansprakelijkheidsverzekeringsvormen besproken.