VvE en Schade

Wie moet welke verzekeringen voor een appartementengebouw afsluiten? Op deze vraag geeft dit tweede artikel in de vierdelige reeks over appartementsrechten en verzekeringen antwoord, Daarbij worden de standaardverzekeringen beschreven. En er wordt uitgebreid ingegaan op zaaksvervanging bij een beslag op appartementsrechten.

In het vorige artikel van deze artikelenreeks werd vermeld dat in een akte van splitsing in appartementsrechten, een reglement moet worden opgenomen. het Burgerlijk wetboek (art 5:112 lid 1 sub d en 5:136 lid 1 BW) bepaalt dat dit reglement moet inhouden door wiens zorg en tegen welke gevaren het gebouw ten behoeve van de gezamenlijke appartementseigenaars moet worden verzekerd. De modelreglementen bevatten daarom een titel 'Verzekeringen'.

In het modelreglement 1992 staat deze onder artikel 8. Volgens het modelreglement zal het bestuur het gehele gebouw op herbouwwaardebasis tegen water-, storm-, brand en ontploffingsschade verzekeren en zal het bestuur tevens een verzekering afsluiten tegen de wettelijke aansprakelijkheid die kan ontstaan voor de vereniging en voor de eigenaars als zodanig. De vergadering van eigenaars kan besluiten tot aanwijzing van een of meerdere verzekeraars. De vergadering kan eventueel besluiten tot het verzekeren tegen meer gevaren en/of tegen de wettelijke aansprakelijkheid van een bestuurder.

Aan het eind van de zestiger, begin zeventiger jaren zijn - vooral in de grote steden - veel etagewoningen door huisjesmelkers gesplitst is twee tot zes appartementsrechten. Door de woningnood was het namelijk lucratiever een woning in appartementsrechten te verkopen dan in zijn geheel. Door deze kleinere splitsing van voornamelijk oudere woningen in relatief goedkope appartementsrechten werd en wordt de wettelijk voorgeschreven regeling vaak niet nageleefd. Een vereniging van eigenaars kwam vaak niet tot stand of functioneert materieel gezien niet ( een zogenaamde 'slapende vereniging van eigenaars'). Een appartementseigenaar zal in dat geval zijn belang veilig willen stellen door middel van een individuele brandverzekering. Volgens het Modelreglement 1992 is iedere appartementseigenaar bevoegd tot het afsluiten van een aanvullende verzekering. In het geval er geen verzekering voor het het gehele gebouw is afgesloten, kan een individuele verzekering als zodanig worden aangemerkt. Verzekeraars hebben in de behoefte van individuele appartementseigenaars voorzien van een aantal door een aantal verzekeringsconstructies. In 1983 adviseerde de (voormalige) Vereniging van Brandassuradeuren in Nederland haar leden de clausule Individueel Appartementsrecht waarmee verwacht werd de meest optimale individuele verzekeringsvorm te kunnen aanbieden. Deze verzekeringsvorm en clausule worden in het volgende deel van deze reeks beschreven.

Zolang de eigendom, van het hierbij verzekerde gebouw gesplitst is in twee appartementsrechten, gelden de volgende aanvullende voorwaarden. Een daad of verzuim van d eigenaar, welke krachtens de wet of de verzekeringsvoorwaarden gehele of gedeeltelijke ongehoudendheid van ondergetekende tot uitkering van schadepenningen tot gevolg hebben, laat de uit deze polis voortvloeiende rechten onverlet.

Niettemin zullen de ondergetekenden in zodanig geval gerechtigd zijn, mits zij voor de uitkering de wens daartoe te kennen hebben gegeven, een aandeel in de schadepenningen overeenkomende met het aandeel waarin de desbetreffende eigenaar in de gemeenschap gerechtigd is, van deze terug te vorderen.

In geval van toepassing van artikel 5:136 vierde lid van het Burgerlijk Wetboek zal de uitkering  van het aandeel in bedoeld geval in plaats van aan de eigenaar gescheiden aan de ondergetekenden.

Gaat de verschuldigde uitkering een bedrag van elfduizendhonderdvijfenveertig euro (Euro 11.345,--) te boven, dan geschiedt zij op de wijze te bepalen door de vergadering van eigenaars, zulks blijkende uit een door de voorzitter gewaarmerkt afschrift van de notulen der vergadering. Door uitkering overeenkomstig de voorwaarden dezer polis zullen ondergetekenden tegenover alle belanghebbenden volledig zijn gekweten.

Maar waarom eigenlijk?   In geval van brandstichting door of merkelijke schuld van een van de appartementseigenaars zou een schade op grond van art 294 WvK door de desbetreffende verzekeraars kunnen worden afgewezen. Men meende echter de gezamenlijke eigenaars te moeten behoeden voor een (gedeeltelijke) afwijzing door een (niet) handelen van een van de appartementseigenaars. Door de opname van de appartementsclausule verplicht de verzekeraar zich dan ook een dergelijke schade wel te vergoeden. In de bepaling is overigens wel opgenomen dat de verzekeraar het recht heeft het aandeel van de 'schuldige' op hem te verhalen, mits hij dit voor de uitkering te kennen heeft gegeven. Tevens zal een bij bijzondere omstandigheden plaats hebbende uitkering aan individuele appartementseigenaars (art 5:136 lid 4 BW) - in geval van overschot na herstel, of als wordt besloten de schade niet te herstellen of de splitsing op te heffen - niet geschieden aan de desbetreffende appartementseigenaar, maar blijft deze bij de verzekeraar. Tevens is in de appartementsclausule bepaald dat een verschuldigde uitkering van meer dan    Euro 1.134,-- geschiedt 'op de wijze te bepalen door de vergadering van eigenaars, zulks blijkende uit een door de voorzitter gewaarmerkt afschrift van de notulen der vergadering'. In 1992 heeft het Verbond van Verzekeraars geadviseerd de grens vanaf welk bedrag gewaarmerkte notulen van de vergadering van eigenaars noodzakelijk waren, te verhogen van Euro 1.134,-- naar Euro 11.345,-- (NLG 25.000). Hiermee is tegemoet gekomen aan wensen uit de verzekeringspraktijk om niet voor relatief kleine schaden een vergadering van eigenaars te moeten beleggen. De Koninklijke Notariele Beroepsorganisatie heeft hiermee ingestemd en zegde toe de aanpassing in de eerst volgende aanpassing van het modelreglement te verwerken. Ten slotte worden verzekeraar - in verband met de complexiteit en het mogelijk groot aantal appartementseigenaars dan wel belanghebbenden - in de appartementsclausule uitdrukkelijk gekweten 'door uitkering overeenkomstig de voorwaarden van deze polis'.

Aanvullende verzekeringen

Een appartementseigenaar is volgens de wet bevoegd in het door hem gebruikte appartement veranderingen aan te brengen. Hij is dan wel verplicht de vereniging van eigenaar hierover in te lichten. Het bestuur zal vervolgens een aanvullende verzekering afsluiten - in de verzekeringspraktijk als verhoging van de verzekerde som - waarbij het verschil in premie voor rekening van de appartementseigenaar en zijn rechtsopvolgers komt. Uiteraard komen in ndat geval ook de eventuele verzekeringspenningen voor schade aan de veranderingen ten goede aan deze appartementseigenaar. Als een appartementseigenaar verzuimt de vereniging van eigenaars van de door hem aangebrachte veranderingen kennis te geven, is hij volgens de 'appartemenstwet' aansprakelijk voor de schade die de gezamenlijke appartementseigenaars lijden. Het appartementsgebouw kan tenslotte door het niet op goede hoogte brengen van de verzekerde som onderverzekerd raken. de verzekeringspenningen worden in dat geval niet aangewend voor herstel van schade aan de aangebrachte veranderingen.Naast deze algemene regeling geeft het Modelreglement 1992 iedere appartementseigenaar de bevoegdheid een separate aanvullende verzekering af te sluiten. deze bepaling ziet op de mogelijkheid dat de vergadering van eigenaars kiest voor een verzekering tegen de  minimaal gestelde gevaren of op het geval dat een appartementseigenaar van mening is dat het gebouw is onderverzekerd. Een appartementseigenaar kan zich dan desgewenst door middel van een individuele (aanvullende) verzekering tegen meerdere gevaren of een aanvullend bedrag verzekeren wat in het volgende deel van deze artikelenreeks aan de orde komt.

Substitutie (art 3:229BW)

Het spreekt voor zich dat hypothecaire financiers zekerheid wensen betreffende het onderpand als verhaalsobject. Het oude recht wilde echter niet weten van zaaksvervanging bij voorrechten, pand en hypotheek. Voor eventuele verzekeringspenningen die in de plaats zouden treden van een verhypothekeerde zaak bood art 297 WVK (oud) uitkomst. de financiers die het zogenaamde assurantiebeding hadden gemaakt, kregen hierdoor een pandrecht op deze penningen. Hypothecaire financiers van appartementseigenaars genoten echter niet de bescherming door het assurantiebeding. Het recht van eigenaars tot uitkering van de verzekeringspenningen is in beginsel een deelbare verbintenis, zodat zonder nadere wettelijke regeling iedere eigenaar de verzekeraar voor zijn aandeel tot betaling zou kunnen aanspreken. Art 5:136 BW regelt dan ook dat de uitkering als een onderdeel van de gemeenschap dient te worden beschouwd. Het bestuur vertegenwoordigt de gezamenlijke eigenaars bij de uitoefening van de rechten die uit de verzekeringsovereenkomst voortvloeien en voert voor hen het beheer over de ontvangen verzekeringspenningen.Uit art 5:136 lid 4 BW volgt dat uitkering aan ieder der appartementseigenaren niet kan geschieden, tenzij sprake is van in dit lid met name genoemde omstandigheden. Een appartementseigenaar kan derhalve geen aanspraak maken op een aandeel in de verzekeringspenningen, zodat er ook geen pandrecht voor de hypotheekhouder ontstaat. Per 1 januari 1992 is het assurantiebeding vervallen. Per die datum is de algemene regeling van substitutie in art 3:229 BW geintroduceerd. In plaats van substitutie wordt meestal nog de uit het oude recht stammende term zaaksvervanging gebruikt. Deze term is echter naar huidig recht te beperkt,omdat niet alleen zaken maar alle goederen voor vervanging in aanmerking komen.

Een hypothecaire financier heeft op grond van art 3:229 BW van rechtswege een pandrecht op vorderingen die in plaats treden van een verhypothekeerd goed. Dit geldt ook voor het recht van hypotheek op appartementsrechten. een appartementsrecht omvat immers naast het gebruiksrecht de mede-eigendom van het appartementsgebouw, waardoor het gebouw als hypothecair verbonden wordt beschouwd.In art 3:246 lid 1 BW is bepaald dat de pandhouder van een vordering (de hypothecaire financier) in en buiten rechte bevoegd is nakoming daarvan te eisen en betalingen in ontvangst te nemen. Deze bevoegdheden blijven echter bij de pandgever (de verzekeringnemer) zolang het pandrecht niet aan de schuldenaar van de vordering (de verzekeraar) is meegedeeld. Bij substitutie is sprake van een stil pandrecht. Noch door het mededelingsvereiste noch uit de wetsgeschiedenis is duidelijk of de verzekeraar de plicht heeft o, in geval van schade ten gevolge van een gedekt gevaar te onderzoeken of een zaak al dan niet verhypothekeerd is. In verband hiermee is per 1 april 1993 de 'Overeenkomst van brandverzekeraars met hypothecaire financiers' tot stand gekomen. Door deze overeenkomst kan een verzekeraar tot en met Euro 9.076,-- zonder meer uitkeren aan de verzekeringnemer,tenzij de hypothecaire financier zijn pandrecht na de schade maar voor de uitkering heeft meegedeeld aan de verzekeraar. Dit geldt niet in geval van derdenbeslag onder  de verzekeraar en in geval van faillissement of surseance van betaling van verzekeringnemer, indien de uitkering hoger is dan Euro 4.538,--

Bij een uitkering hoger dan Euro 9.076,-- (of bij genoemd derdenbeslag et cetera) zal de verzekeraar onderzoeken of het gebouw hypothecair verbonden is en wie de hypotheekhouder is. In overleg met hem zal de uitkering geschieden aan de hypothecaire financier of de verzekeringnemer.

Beslag op verzekeringspenningen

Het bestuur vertegenwoordigt de gezamenlijke eigenaars bij de uitoefening van de rechten die uit de verzekeringsovereenkomst voortvloeien en voert voor hen het beheer over de ontvangen verzekeringspenningen. Een appartementseigenaar maakt dientengevolge geen aanspraak op een aandeel in de verzekeringspenningen die deel uitmaken van het van de appartementseigenaren afgescheiden vermogen van de Vereniging van Eigenaars, net zo min als er een pandrecht voor een hypotheekhouder ex art 3:229 BW ontstaat,kan een schuldeiser van een appartementseigenaar op diens aandeel in de verzekeringspenningen derdenbeslag leggen. ook een curator kan in geval van faillissement van een appartementseigenaar geen recht op het aandeel doen gelden. Schuldeisers van de gezamenlijke eigenaar dan wel vereniging kunnen wel met recht beslag op de verzekeringspenningen onder de verzekeraar leggen. Als de gezamenlijke eigenaars, bijvoorbeeld werkzaamheden hebben laten uitvoeren, worden zij door (het bestuur van) de vereniging van eigenaars vertegenwoordigd en is de vereniging formeel opdrachtgever da wel schuldenaar. Deze gezamenlijke eigenaars zijn tevens rechthebbenden op de verzekeringspenningen, die worden beheerd door de Vereniging van Eigenaars die tevens als verzekeringnemer optreedt ten behoeven van de gezamenlijke eigenaars. Door het 'samenvallen van personen' kunnen de crediteuren van de gezamenlijke eigenaars legitiem derdenbeslag leggen onder de verzekeraar en/of de Vereniging van Eigenaars. Ook kan beslag worden gelegd op de onder bijzondere omstandigheden plaatshebbende uitkering aan individuele appartementseigenaars (art 5:136 lid 4BW). Dit beslag kan worden gelegd onder de verzekeraar als de verzekeringspenningen nog niet zijn uitgekeerd, of onder de Vereniging van Eigenaars als deze het beheer voert over de ontvangen verzekeringspenningen. Ook in geval van een individuele appartementsverzekering of een aanvullende verzekering vindt in de meeste gevallen uitkering plaats aan individule appartementseigenaar en kan er met succes derdenbeslag onder de verzekeraar worden gelegd.

Zie voor vervolg deel 3 Schade bij een appartement